Architektenvilla
mit Blick auf
die Altstadtkulisse

Die Ausgangslage

Die Eigentümer zogen beruflich nach Zürich und wollten verkaufen, ohne dass Nachbarschaft und Kollegenkreis davon erfahren. Ein Inserat kam nicht in Frage. Gleichzeitig lag eine Wertvorstellung auf dem Tisch, die 280.000 € über dem lag, was der Gutachterausschuss für die Straße hergab — aufgestellt von einem Online-Rechner, der Neubau, Rheinnähe und Grundstücksgröße addiert hatte, ohne die eingeschränkte Zuwegung zu kennen.

Unsere erste Aufgabe war deshalb nicht Vermarktung, sondern ein belastbarer Preis, den die Eigentümer selbst nachvollziehen konnten. Wir haben 43 Vergleichsobjekte aus Oberkassel und Niederkassel gegenübergestellt, davon elf aus derselben Preisklasse der letzten 24 Monate.

Was wir gemacht haben

• Schriftliche Preisempfehlung mit Spanne, Begründung und Nennung der Vergleichsobjekte — 48 Stunden nach dem Ortstermin.
• Neuvermessung der Wohnfläche nach WoFlV: 284 m² statt der im Bauantrag geführten 297 m². Die Korrektur nach unten hat den Quadratmeterpreis realistisch gemacht und spätere Streitigkeiten verhindert.
• Architekturfotografie am Vormittag, maßstabsgetreue Grundrisse aller drei Ebenen, Drohnenaufnahme des Grundstückszuschnitts.
• Beschaffung von Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis, Energieausweis und Wartungsnachweisen der Haustechnik bei Amt und Verwaltung.
• Stille Vermarktung: Abgleich mit 840 vorgemerkten Interessenten, 17 passende Profile, 6 persönliche Ansprachen.
• Vier Einzelbesichtigungen, jede mit vorab geprüfter Finanzierungsbestätigung.

Ablauf

• Tag 1Ortstermin, Aufmaß, Sichtung der Unterlagen.
• Tag 3Schriftliche Preisempfehlung: 2,38 bis 2,52 Mio. €.
• Tag 4Auftrag, Entscheidung für stille Vermarktung.
• Tag 5–12Fotografie, Grundrisse, Behördenunterlagen, Exposé.
• Tag 14Abgleich Vormerkkartei, sechs Ansprachen.
• Tag 18–27Vier Einzelbesichtigungen, zwei Gebote.
• Tag 31Zuschlag zu 2.450.000 €, Kaufvertragsentwurf beim Notariat.
• Tag 41Beurkundung. Übergabe sechs Wochen später mit Zählerprotokoll.

Was nicht glattlief

Im Baulastenverzeichnis fand sich ein Geh- und Fahrrecht zugunsten des Nachbargrundstücks, das den Eigentümern nicht bekannt war und in keiner Verkaufsunterlage stand. Wir haben es vor der zweiten Besichtigung offengelegt, statt es im Kaufvertrag auftauchen zu lassen. Ein Interessent ist daraufhin abgesprungen. Der spätere Käufer hat es akzeptiert und nicht als Preisargument benutzt — weil er es früh und von uns erfahren hat, nicht spät und vom Notar.

Objektdaten

Objektnummer

2417

Objektart

Freistehendes Einfamilienhaus, Architektenentwurf

Baujahr

2016

Wohnfläche

284 m² nach WoFlV, neu vermessen

Grundstück

620 m², Südwestausrichtung

Zimmer

6, davon 4 Schlafzimmer

Vermarktungsart

Stille Vermarktung, kein öffentliches Inserat

Betreuung

Annika Voss

Erzielter Kaufpreis

2.450.000 € — 97,2 % der oberen Empfehlungsgrenze

Für abgeschlossene Vermittlungen entfällt die Pflichtangabe aus dem Energieausweis nach § 87 GEG; sie gilt für laufende Anzeigen. Der Ausweis lag bei Vermarktung vor und wurde jedem Interessenten vor der Besichtigung ausgehändigt.